在3月15日下午的业绩会上，越秀地产管理层面带笑容，略显轻松——过去一年，公司成为极少数销售额正增长的房企，营收及净利润也实现同比增长，这确实是可圈可点的成绩。

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过去几年，越秀地产曾被质疑“过于保守”，不管是区域布局还是增长目标的设定，在外界看来都过于谨慎。

2022年一考则证实，若没有过去几年的“主动克制”，就没有越秀地产2022年的“一枝独秀”。

多年稳健前行

为将来蓄力

2017、2018年，一批房企狂飙，在规模上踏上新台阶，越秀地产却没有加入这场竞速，而是继续按照自己的节奏，制定看似“保守”的目标，不疾不徐往前走。

在全国化方面，出身广州的越秀地产也未跳脱出大湾区的圈子，将投资高度聚焦在大湾区。截至2018年末，公司当年土储仅分布于14个城市，全国化布局的空间仍较大。

也因此，外界对于越秀地产“过于保守”的评价持续了多年。但从另一个角度看，所谓“保守”是越秀地产一种理性、主动的“克制前行”。

以销售目标的制定为例，越秀地产2019、2020下调销售增速是有依据的，管理层彼时判断，2018年市场调控将保持持续性和稳定性，一二线城市严格调控持续、三四线城市政策红利减弱，市场需求的释放将放缓；次年则是综合考虑疫情作出的客观安排。

理性扩张、将投资聚焦于核心城市，则为越秀地产的去化和资产升值带来保障。同时，越秀地产并未将自己圈定在大湾区，而是多种方式获取优质土地，该出手时便出手。

越秀地产管理层曾多次回应外界对其“保守”的评价，董事长兼执行董事林昭远在2020年全年业绩会上表示，“有人说我们太保守，但我认为企业核心是走得更远。”

事实证明，越秀地产的节奏是适合其自身发展的，过去几年公司在投资和区域布局上的坚持是为将来蓄力，为公司带来了相对健康的财务基本面、核心城市优质资产，最大化减少了这一轮下行的冲击，一定程度上助力了公司2022年的逆势增长。

正如林昭远在此次业绩会上所说，“有些人批评我们比较保守，我认为是长期主义。”

多项心指标逆势增长

2023销售目标增幅6%

2022年，房地产市场深度调整，市场销售随之下降。据国家统计局的数据，去年全国商品房销售额及面积分别同比下降26.7%和24.3%，市场规模大幅下滑。

同期，越秀地产合同销售金额同比逆势增加8.6%至1250.3亿元，实现年度销售目标。

多项核心指标实现增长，营收同比上升26.2%至724.2亿元，股东应占净利润则同比上升10.2%至39.5亿元，按核心净利润的派息比率为40%。

分地区看，越秀地产在经济活跃、人口流入量大的大湾区及华东地区合同销售额分别为596.8亿元、429.5亿元，占比超82%。广州仍旧是越秀地产业务量最大的城市，合同销售金额531.9亿元。

实现逆势增长的同时，越秀地产在行业深度调整期拿出冲劲逆势增储，年内运用“6+1”多元化、特色化增储模式，在广州、深圳、杭州、南京等12个城市新增37幅土地，总建筑面积约为695万平方米；约53%通过多元化模式获取，其中TOD、“城市运营”、国企合作和产业勾地增储模式分别占新增土储的11.5%、5%、34.4%和2.2%。

截至报告期末，越秀地产总土地储备2845万平方米，其中大湾区占比49.8%；TOD项目为8个，总土地储备达386万平方米，约占公司总土地储备的13.6%。

值得注意的是，越秀地产擅长的TOD项目去年实现较大突破，通过股权收购方式收购了大湾区之外的首个TOD项目——杭州勾庄TOD项目，意味着其TOD全国化布局的新突破。

TOD项目全国化的节奏有望更进一步，林昭远在业绩会上透露，“找我们在谈合作的城市还是比较多的，我们也在积极谋划。 ”

年内，越秀地产TOD项目实现合同销售金额220.9亿元，同比上升23.6%。其中，年内向母公司越秀集团收购的琶洲南TOD项目就为越秀地产贡献了101.4亿元合同销售额。

在去年实现多项指标逆势增长的基础上，今年，越秀地产管理层冲劲满满。

越秀地产资本经营部总经理姜永进在业绩会上表示，公司2023年的合同销售目标为1320亿元——同比增幅约6%。

若无特殊情况，越秀地产实现这个目标并不难，今年其可售资源为2400亿元，去化率达到55%便能完成年度目标。

投资方面，越秀地产今年打算花400亿元用于土地款支出及拍地保证金。今年年初，在北京斥资59亿拿下两块地，已经让外界看到了越秀的谋略。

努力与“长期主义”

助力越秀跑出加速度

“合同销售额有8.6%的增长，这个数字来之不易。”林昭远在业绩会上坦言，“过去一年从产品端、营销端再到管理层，可以说是365天无休，我们是很努力，而且不只是为了完成当年的发展指标，还从投资角度敢于拿地。”

过去一年，越秀地产努力抢节点、抓回款。林昭远表示，“公司大部分项目都在抢工、抢节点，抓紧推好的项目促进去化，回流之后抓紧去投更好的项目，形成良性循环。”

同时，越秀地产积极应对市场调整，制定实施“一项目一策”的精准销售策略，线上和线下营销有机结合。2022年公司重点推动了数字营销工作，通过推广“越秀房宝”降低对中介渠道的依赖和支出。林昭远透露，去年公司线上自销的占比达50%，通过中介渠道的销售降至20%。

诚然，“努力”不足以概括越秀地产逆势增长的原因，公司奉行的“长期主义”发展理念是其增长的重要支撑。

在林昭远看来，越秀地产长期主义的体现是“好产品、好服务、好品牌、好团队”，这也是越秀地产一直坚持的“四好企业”理念。

以好产品和好服务为例，越秀地产在长隆的一个项目销售均价较周边项目高，琶洲南TOD项目的销售火爆，都展现了越秀在产品力上的优势；第三方调研机构的数据显示，越秀服务在去年的满意度达92.1分。

践行长期主义带来的健康的财务基本面，则是越秀地产实现逆势增储的底气。

2022年，越秀地产继续保持财务健康，资金流动性充足，“三道红线”全部“绿档”达标。截至报告期末，公司现金及现金等价物及监控户存款总额约为351.2亿元；剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为68.8%、62.7%和2.23倍。

同时，在市场下行、企业融资环境难言乐观的情况下，越秀地产稳健的基本面及国资优势更加彰显，公司平均借贷成本进一步下降10个基点至4.16%，保持穆迪Baa3和惠誉BBB－投资级信用评级，展望稳定。

2022年全年，越秀地产于境内成功发行公司债券合共人民币98.4亿元，加权平均利率3.11%。

内容来源：猫财经

作者：黄嘉敏