郭婧芳
(资料图片仅供参考)
近日，两则新闻引发公众关注和热议：哈尔滨一租户私拆承重墙，导致该楼栋4层至21层出现不同程度的墙壁开裂情况，200多户居民被紧急疏散无法回家，预估损失高达1.6亿元；无独有偶，广州某小区业主在装修时私拆承重墙，导致楼上房屋地板下沉、墙体开裂……因承重墙引发的事故，再次敲响关于住宅施工安全的警钟。承重墙作为建筑的“生命墙”，私自拆改是否违法？法律后果由谁承担？
承重墙属于共有部分
承重墙，被称为建筑的“生命墙”，指支撑着上部楼层重量的墙体，是支撑建筑的“脊梁”，也是决定室内安全的一个重要部分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条提到，建筑的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、楼梯、避难层、设备层或者设备间等结构部分应被认定为共有部分。可见，虽然承重墙位于业主家中，但其仍属于共有部分，业主对墙体的使用不得破坏其基本功能。
如何判断是否为承重墙？业主可以通过房屋户型图来看，标注为黑色的墙体都是承重墙。还可以从墙体厚度来判断，据专业人士介绍，非承重墙的厚度较薄，通常只有12厘米左右，而承重墙的墙体一般比较厚，至少都在24厘米以上。另外，从结构类型来看也可以判断，如果是砖混结构的房子，那么所有墙体都属于承重墙；如果是框架结构的墙体，一般只有室外墙属于承重墙体，其他为非承重墙，具体以实际情况为准。
根据我国《建设工程质量管理条例》第十五条规定，涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。《住宅室内装饰装修管理办法》第五条也规定，住宅室内装饰装修活动，禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。相关行政法规、规范性文件也规定，确需变动建筑主体或承重结构的，应当向房产管理部门申报，经批准后方可实施，并委托具有相应资质的施工或装饰装修企业承担。
合理装修行为如何界定
装饰装修本是房屋所有权人、使用人对房屋进行改造，使其更加美观实用的行为。随着城市化进程加快，居住方式呈高层化、密集化，不当的装修行为必然会影响其他房屋所有人或者使用人的权利，可能对整栋楼房造成安全隐患。所以装修不再是个人行为，而是社会行为。民法典第二百七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
合理装修是对房屋进行装饰改造，一般不涉及房屋主体结构的改变，不破坏房屋的承重和抗震能力，也不会危害房屋的安全与性能。而不合理装修是指破坏建筑物的结构，或者拆改住宅配套设施的行为，一般会危及房屋的整体性、抗震性和结构安全性，影响房屋的结构安全使用，轻则墙体裂缝，重则房屋倒塌，影响建筑使用寿命，也会侵害到同幢其他房屋的安全，造成相邻业主的公共利益和财产权益受损，理应被法律所禁止。从法律性质上看，不合理的装修是对社会公众的居住安全造成威胁的违法行为，行为人应当承担侵权损害赔偿责任。
除了禁止擅自变动建筑主体和承重结构，《住宅室内装饰装修管理办法》还明确，住宅室内装饰装修活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；损坏房屋原有节能设施，降低节能效果以及其他影响建筑结构和使用安全的行为。装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；拆改供暖管道、燃气管道和相关设施。
私拆危害严重要追刑责
众所周知，私拆承重墙会危及建筑物整体性、抗震性和结构安全性，并给整幢楼房造成安全隐患，行为人因此可能会受到行政处罚、民事赔偿乃至刑事惩罚。
从民法典规定来看，如果确有私拆承重墙或者其他违法装修的行为，无论是业主大会、业主委员会，还是被侵权的当事人或者利害关系人，都可以对此行径主张相应权利。民事救济途径包括要求停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。其中，赔偿的损失包括房屋鉴定费、加固设计费、加固费以及房屋价值降低的损失。
从行政角度来看，私拆承重墙违反了《建设工程质量管理条例》第六十九条规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款；房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。
举例来说，金某租下张先生的房屋，双方签订了五年期租赁合同，此后金某将该房屋的承重墙拆除。张先生发现后诉至法院请求解除双方租赁合同，并要求金某承担违约金5万元。法院审理后认为，金某将出租房屋的承重墙拆改，属于变动建筑物主体的行为，违反了行政法规的强制性规定。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。可见，装修出租房屋应当得到出租人的同意，否则出租人有权解除房屋租赁合同，并追究承租人的违约或侵权责任。
同样，装修也不得影响相邻房屋的安全和正常使用，否则相邻房屋所有权人有权要求行为人承担侵权责任。住在一层的吴先生打算将自家房子改成商铺，在改造装修过程中未经任何部门批准，擅自改变房屋结构，拆除承重墙，被二楼至六楼的邻居诉至法院。法院审理后认为，根据该建筑原设计单位的证实，案涉房屋工程为砖墙承重的六层住宅，擅自拆除墙体、承重墙，破坏了房屋的整体性、抗震性和结构安全，判决吴先生停止侵害行为，限期15日内恢复承重墙原状。
除了相邻房屋所有权人，民法典第二百八十六条第二款规定，业主大会或者业主委员会，对损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
此外，从刑事角度来看，私拆承重墙造成楼体损坏，严重危害其他居民安全的，涉嫌构成以危险方法危害公共安全罪。刑法中规定了以危险方法危害公共安全罪的构成及量刑范围，其中第一百一十五条规定，放火、决水、爆炸以及投放毒害性、放射性、传染病病原体等物质或者以其他危险方法致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。过失犯前款罪的，处三年以上七年以下有期徒刑；情节较轻的，处三年以下有期徒刑或者拘役。
装修公司明知故犯须担责
生活中，也许有的业主不知承重墙被暴力拆除的严重后果，但装修公司应该非常熟悉相关的法律规定。如果为了利益明知故犯违法装修，应承担哪些法律后果呢？物业公司的责任又该如何确定？
刘先生与某装修公司签订合同，在施工过程中因改动厨房承重墙，刘先生被住建部门责令整改并处以罚款，刘先生起诉装修公司要求赔偿罚款等全部损失。
法院审理后认为，作为发包方的刘先生，对于装修施工中的改动应当是知晓且同意的，其对于损失的发生存在过错。而装修公司明知未经法定流程不得擅自拆改承重墙却仍然进行，也存在过错，应承担相应的赔偿责任。对于刘先生支出的罚款及还原加固费用，法院根据双方的过错程度，酌定由装修公司承担50%的赔偿责任。可见，装修公司应确保装修行为合法，即便拆改承重墙的方案是经业主同意的，但未经法定流程，也不得私自拆改，否则就应承担相应的赔偿责任。
此外，因建筑物结构与使用功能上的特点，存在着单一业主的所有权和全体业主的共有权的连接，在物业使用的过程中，单一业主在行使区分所有权人利益时，不得损害全体业主的整体利益。因此，物业服务企业在接受全体业主的委托后，有权对相关管理区域进行管理。业主违规装修的行为，如果损害房屋承重结构、危及建筑物安全，或者妨碍建筑物正常使用的，物业服务企业可以采取告知、劝阻和报告的方式处理，还可以以自己的名义提起诉讼予以制止。
王先生购买某小区房屋后，就装修问题多次与物业公司交涉，对方均以王先生家庭装修需通过安全测定为由不予准许。王先生认为该物业公司妨碍自己行使所有权，故向法院提起排除妨碍、赔偿损失的诉讼。法院审理后认为，对业主违规装修、危及建筑物安全的行为，物业服务企业有权以自己的名义依法制止，因此驳回了王先生的请求。
根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业应当制止在物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规的行为，并及时向有关行政管理部门报告。这是物业服务企业进行物业管理时应尽的义务。
《北京市物业管理条例》第七十九条也规定，业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，与物业服务人签订装饰装修服务协议，并配合其进行必要的现场检查。协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运要求以及费用、施工时间等内容。业主或者物业使用人未签订装饰装修服务协议，或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务人应当及时劝阻；拒不改正的，物业服务人应当及时向有关主管部门报告。
根据民法典及相关法规规定，在装饰装修工程中，物业公司承担的是提示、告知、监督以及检查义务。相较于业主、装修企业，物业公司在装饰装修工程中应负担法定义务。根据民法典第九百四十五条第一款规定，业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的注意事项，并配合其进行必要的现场检查。因此，如果物业公司已经按照合同约定及相关规定履行了必要的管理职责，那么，要求物业公司对装修企业的过错承担责任是没有相应的法律和事实依据的。但如果装修企业的违法装修行为已被物业公司所知，而物业公司未采取任何制止措施，致使损害进一步扩大，对于扩大部分的损失，物业公司应承担相应的责任。
那么，如果业主出售房屋时隐瞒了承重墙被破坏的情况，需要承担责任吗？
李先生购买了林女士的房屋后，搬进去不到一个月就收到物业管理部门发出的违章限期整改通知，告知李先生所住房屋存在承重墙被拆除的情形，必须限期内恢复原状，否则将采取措施并处以罚款。待物业公司出示了户型规划图后，李先生才知道所购房屋已被林女士擅自拆改。李先生联系对方后，林女士认为房屋已经出售给李先生，他在购买时未提出异议，现在产生的问题应由其自行解决。无奈之下，李先生诉至法院要求林女士承担拆改承重墙的责任。法院审理后认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应恪守。出售人林女士负有对所出售房屋瑕疵担保的义务，虽然李先生购房时对房屋的结构状况没有提出异议，但不能得出林女士已尽告知义务，以及对出售标的物瑕疵可以免责的结论，最终法院支持了李先生的诉讼请求。可见，若违反诚实信用原则，售房人应承担违约责任。
（作者单位：北京市丰台区人民法院）
